Zoning Law, New York City

Al een eeuw geleden startte New York City met het reguleren van de hoogte en vorm van wolkenkrabbers op basis van de eerste comprehensive zoning law uit 1916. Regelgeving schreef voor dat gebouwen vanaf een zekere hoogte moesten ‘inspringen’. Deze zogenaamde setbacks waren bedoeld om ervoor te zorgen dat er nog voldoende daglicht op straat zou vallen.

Gedreven door een enorme marktvraag zochten ontwikkelaars in de eerste helft van de vorige eeuw verwoed naar manieren om de bouwmogelijkheden op kavels maximaal te benutten. De karakteristieke bruidstaart-vormige wolkenkrabbers in New York zijn dan ook meer een gevolg van de zoning law dan van een stroming in de architectuur. Het idee achter de zoning law werd echter wel snel omarmd door ontwerpers omdat zij – mede door de grote behoefte in de markt – kansen zagen om de dichte bouwblokken die Manhattan destijds kenmerkte te vervangen door hoge torens, afgewisseld met grote open ruimten en brede (snel)wegen om het toenemende autoverkeer beter te laten doorstromen.

Toen de druk op de ruimte toenam en er door innovatie in de bouwtechniek steeds hoger kon worden gebouwd, ontstond er in de stad een discussie over wat dit voor de kwaliteit van de leefomgeving betekende. Zorgen om de toenemende dichtheid en bijbehorende congestie, maar ook onrust over het gemak waarmee ‘de markt’ haar – kwalitatief soms matige – hoogbouwproducten kwijt kon, resulteerde in 1961 in het sterk terugbrengen van de hypothetisch te bouwen hoogte. Elk blok in de stedenbouwkundige grid-structuur van New York kreeg zijn eigen dichtheid- en hoogterestrictie. Tegelijkertijd werd het systeem van air rights ingevoerd. Dit betekende dat niet gebruikte rechten van een bepaalde kavel konden worden overgeheveld naar omliggende andere kavels. Als beide kavels dezelfde eigenaar hadden konden ze overgedragen worden, maar het was ook mogelijk de rechten te verkopen aan andere eigenaren. Voor het ontwikkelen van een superhoge toren moesten nu dus luchtrechten uit de buurt verzameld worden. New York kent sindsdien een levendige luchthandel.

Een belangrijke regel van overdraagbare luchtrechten in New York is: eenmaal verkocht blijft verkocht. Gebouwen op kavels die hun recht kwijt zijn, blijven in principe voor altijd laag. Dat zorgt ervoor dat het uitzicht van de woningen in de hoge torens – grotendeels – gegarandeerd blijft. Het creëren van open, (semi-)publieke ruimte op maaiveldniveau of het opnemen van betaalbare woningen in de ontwikkeling levert daarnaast bonus-luchtrechten op.

Lees verder op: gebiedsontwikkeling.nu

Het ‘Zoning Handbook’ (editie 2018) kan je hier downloaden.